Об арендной плате

[Мария Александровна Печенская 18]

Александр Васильевич, здравствуйте! Спасибо за интересный доклад! Подскажите, пожалуйста, Вы в своей работе упоминаете о повышении доходов местных бюджетов путем изменения арендной платы за пользование муниципальным имуществом. Можете рассказать более подробно, что Вы имеете в виду в данном случае? Спасибо!

[Александр Васильевич Родин 27]

Мария Александровна, здравствуйте. Спасибо за вопрос, действительно, заданный объем доклада не позволил раскрыть данный инструмент, действие которого неоднозначно. Определение размера арендной платы предполагает учет ряда параметров и использование специальных коэффициентов, на которые корректируется базовая ставка арендной платы. Они позволяют учесть качество сдаваемого в аренду объекта, в т. ч. его расположение, привлекательность для арендатора, специфику деятельности арендатора и иные его характеристики. При определении арендной платы также принимаются во внимание общие факторы, влияющие на экономику. Для оценки их воздействия могут использоваться специальные коэффициенты инфляции. Так как договоры аренды заключаются в большинстве случаев на длительный период, обязательным является пересмотр величины арендной платы с учетом изменений уровня цен.

При определении величины арендной платы муниципального имущества в ряде муниципальных образований принято учитывать особенности деятельности арендатора на основе шкалы значимости.  Например, для некоммерческих организаций он равен 1, для общественных, религиозных организаций (объединений) и благотворительных фондов используется понижающий коэффициент, равный 0,5, а для коммерческих организаций независимо от организационно-правовой формы, индивидуальных предпринимателей и физических лиц используют повышающий коэффициент, равный 1,4. В отличие от коммерческой недвижимости при управлении муниципальным имуществом собственник ориентирован не только на максимизацию доходов, но и на регулирование социально-экономического развития. Поэтому арендная плата за один и тот же объект муниципального имущества может существенно отличаться для различных арендаторов

В условиях финансовой нестабильности льготы арендаторам не должны носить массового характера. Целесообразно применение методик оценки эффективности таких льгот, аналогичных тем, которые используются при оценке эффективности налоговых льгот. При этом во внимание должна приниматься не только бюджетная, но и социальная эффективность. Бюджетную эффективность нужно определять с учетом будущих доходов бюджета, которые будут получены в результате использования сниженных ставок аренды и сравнения недополученных доходов в текущем периоде и ожидаемых в среднесрочном периоде. Социальная эффективность может оцениваться исходя из степени и важности решения задач муниципального образования: развития малого бизнеса и занятости, создания новых рабочих мест, в т. ч. для льготных категорий граждан, решения социальных задач в сфере дополнительного образования и т. п.

Данный инструмент используется и для перераспределения доходов - налога на землю - между местными бюджетами поселений и муниципальных районов. Налог идет в бюджет поселений, а арендная плата за участок - в бюджет района.при сдаче в аренду земли.

[Мария Александровна Печенская 18]

Уважаемые коллеги, вполне разделяю мнение о необходимости создания адресности налоговых льгот и мнение об эффективности.

[Евгений Николаевич Тимушев 22]

Уважаемый Александр Васильевич, на мой взгляд, до определения цены сдачи имущества в аренду необходимо проводить баланс выгод и издержек в отношении самого факта наличия имущественных прав на тот или иной объект недвижимости у местной казны. Иными словами, не выгоднее ли было продать данный объект, переведя его в частную сферу. Можно составить следующие выгоды и издержки для местного бюджета при наличии у того права собственности на тот или иной объект:
Выгоды – арендная плата, занятость, налоги с предпринимательской деятельности арендатора, эффекты социальной политики от сдачи в аренду конкретным пользователям (например, только малому бизнесу или НКО), общий вклад в развитие местной экономики.
Бремя собственности (прямые издержки местного бюджета) – ремонт, амортизация, ЖКУ, административные издержки учёта и контроля за объектом. Плюс также вменённые издержки местного бюджета (недополученные доходы, в данном случае из-за не-приватизации) – помимо дохода от продажи, это упущенные налоги от предпринимательской деятельности собственника, та же занятость, общий вклад в развитие местной экономики.